Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem umowy najmu, uregulowanym w art. 19a – 19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j Dz. U z 2016, poz. 1610 z późń. zm. – dalej u.o.p.l). Najem okazjonalny nie ma zastosowania do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, np. TBS, MTBS. Jest to rozwiązanie stworzone dla właścicieli prywatnych lokali. Dla lokali wynajmowanych przez przedsiębiorców została utworzona nowa instytucja – najem instytucjonalny uregulowany w art. 19f – 19j wspomnianej ustawy.

Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego (jak i każdej zmiany tej umowy) konieczna jest forma pisemna, a sama umowa może być zawarta tylko na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1 i 6 u.o.p.l.). Najemcą może być tylko osoba fizyczna.

Aby umowa była zawarta prawidłowo konieczne jest ponadto spełnienie wszystkich warunków określonych w art. 19a ust. 2 i art. 19b u.o.p.l, tj:

1. najemca musi, w formie aktu notarialnego, poddać się egzekucji i zobowiązać do opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia otrzymania takiego żądania;
2. najemca musi wskazać inny lokal, do którego się przeprowadzi w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia z lokalu;
3. właściciel lokalu, do którego miałby się przeprowadzić najemca, musi złożyć oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie eksmitowanego najemcy i osób z nim zamieszkujących (w tym wypadku nie jest wymagany udział notariusza);
4. wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Do umowy należy załączyć wszystkie wymienione powyżej dokumenty. Brak któregokolwiek spowoduje, że umowa będzie traktowana jako zwykły najem, co oznaczać będzie szeroką ochronę najemcy przed ewentualną eksmisją. W interesie wynajmującego jest, aby oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożyły wszystkie osoby mające zamieszkać w lokalu (np. rodzina najemcy) – jeżeli osoby zamieszkujące z najemcą nie poddadzą się egzekucji zastosowanie w stosunku do nich znajdą przepisy ogólne ustawy o ochronie praw lokatorów, a to oznacza konieczność wytoczenia powództwa o eksmisję przeciwko nim.

Właściciel lokalu może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji na poczet pokrycia należności z tytułu najmu oraz ewentualnego pokrycia należności z tytułu kosztów egzekucji opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 4 u.o.p.l.). Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Jeżeli chodzi o cykliczne opłaty to właściciel może pobierać jedynie czynsz określony w umowie oraz opłaty, które są od najemcy niezależne (tzw. media), pod warunkiem, że umowa nie stanowi inaczej. Czynsz najmu może zostać podwyższony tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Niewątpliwymi zaletami najmu okazjonalnego są:

- możliwość eksmitowania najemcy bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego;

- brak konieczności zapewniania najemcy lokalu socjalnego;

- niestosowanie zapisów ustawy o braku możliwości eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, także w stosunku do kobiet w ciąży, małoletnich, bezrobotnych – oczywiście jeżeli te osoby poddały się egzekucji.

Po wygaśnięciu bądź rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, w przypadku gdy najemca nie opuści dobrowolnie lokalu, właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu sporządzone z urzędowo (notarialnie) poświadczonym podpisem. Takie żądanie zgodnie z art. 19d ust. 3 u.o.p.l powinno zawierać w szczególności:

1. oznaczenie właściciela oraz najemcy;
2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Niezastosowanie się najemcy do żądania opuszczenia lokalu rodzi po stronie wynajmującego możliwość złożenia w sądzie rejonowym wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (art. 19d ust. 4 u.o.p.l.), w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Wysokość opłaty sądowej, której dowód opłacenia trzeba załączyć do wniosku wynosi 50 zł (art. 71 ust. 1 u.k.s.c). Do wniosku dołącza się również pisemne żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu wynajmującego oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego. Procedura nadania klauzuli wykonalności stanowi zazwyczaj formalność i zastępuje konieczność wszczynania sprawy o eksmisję najemcy. Akt notarialny z nadaną klauzulą wykonalności stanowi tytuł wykonawczy który właściciel przedkłada komornikowi wnioskując o przeprowadzenie egzekucji.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego rodzi obowiązek zapłaty podatku. Można to zrobić na dwa sposoby – w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych. Rozliczanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym objęte jest stawką 8,5% od uzyskanych przychodów z najmu. Jeżeli właściciel zdecyduje się na rozliczenie najmu w takiej formie musi pisemnie powiadomić naczelnika urzędu o wyborze tej metody opodatkowania. Jeśli właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych. W tym przypadku będzie to standardowa stawka, czyli 18% lub 32% w zależności od całkowitego dochodu rocznego podatnika.

W dniu 11 września 2017 roku weszły w życie przepisy, które zmieniły podstawy wynagrodzenia notariusza za sporządzanie aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym.. Zgodnie z art. 19a ust. 7 wyliczenie tej opłaty jest skomplikowane i jego wysokość ma wynosić „nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1m² mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, określona dla miasta stołecznego Warszawy”. Przed wejściem w życie tego przepisu była kwota maksymalnie 10 % minimalnego wynagrodzenia za pracę, a w mniejszych miastach stawki były nawet niższe. Ministerstwo Sprawiedliwości stoi na stanowisku, że całkowity koszt czynności notariusza przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym wynosić ma obecnie 13,50 zł. Taka kwota nie satysfakcjonuje jednak notariuszy, którzy mogą stracić zainteresowanie udzielaniem takich usług.

Aby zachęcić najemców do podpisywania umów najmu okazjonalnego właściciele powinni oferować pokrycie kosztów notariusza. W dalszej perspektywie te kilkadziesiąt złotych nie będzie miało znaczenia – najemca zaś nie poniesie dodatkowych kosztów, a właściciel będzie miał większą pewność ochrony jego własności.

Źródła prawa:

 - ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. (t.j Dz. U z 2016, poz. 1610 z późń. zm.);

- ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. z 2016 poz. 623 z późń. zm.).

Adw. Piotr Ogłodziński - autor jest adwokatem prowadzącym kancelarię w Gostyninie.

kancelariaoglodzinski.pl

(Jeżeli masz propozycję na kolejny temat artykułu - napisz: [email protected])